Darování nemovitosti (ať už bytu, domu, pozemku nebo chalupy) se již stalo poměrně oblíbeným způsobem převodu nemovitosti. Svou podstatou se jedná o bezúplatný převod vlastnického práva k nemovitosti. Využívané je zejména v případech, kdy vlastník určité nemovitosti hodlá vypořádat vlastnické vztahy k ní ještě před svým úmrtím a ovlivnit tak okruh osob, na které přejde vlastnické právo k jeho nemovitostem. Současně se tím vyhne nákladům na ocenění nemovitosti a odměně notáře, které by dědicové museli hradit v případě, že by se nemovitost stala předmětem dědického řízení.
Jak takové darování probíhá a co vše bude potřeba připravit? Na to se můžete podívat v našem shrnutí níže.
Darovací smlouva
Klíčové pro darování nemovitosti je sepsat správně písemnou darovací smlouvu, která nejen vyhoví zákonným požadavkům a katastrální praxi, ale i Vašim představám o podmínkách darování.
Důležité je ve smlouvě řádně vymezit smluvní strany (a budoucí účastníky řízení) a nemovitost – zde se bude jednat jak o stavby, tak o dotčené pozemky, popř. podíly na nich (zejména u darování bytů je zapotřebí zvýšené opatrnosti při vymezení jednotky a souvisejících podílů na společných částech domu a/nebo pozemku). V případě nesprávného vymezení nemovitosti se obvykle bohužel nevyhnete zastavení vkladového řízení vedeného katastrálním úřadem, což bude současně spojeno s prodloužením celého procesu a zvýšením finančních nákladů.
Podpisy na smlouvě je nutné ověřit (na poště se službami Czech POINT, notářem či advokátem) – v opačném případě se nevyhnete složitějšímu postupu prokazování pravosti podpisů.
Návrh na vklad do katastru nemovitostí
Podpis samotné darovací smlouvy z Vás bohužel ještě vlastníka nemovitosti nedělá. Pro nemovitosti evidované v katastru nemovitostí (většina Vám známých typů nemovitostí) totiž platí, že vlastnické právo k nim se nabývá až vkladem do katastru nemovitostí, a to s právními účinky zpětně ke dni podání návrhu na vklad.
Prakticky to tedy znamená, že po podpisu darovací smlouvy bude dále nutné vyhotovit i návrh na vklad do katastru nemovitostí, tento návrh podepsat a spolu s darovací smlouvou jej doručit příslušnému katastrálnímu úřadu.
S podáním návrhu na vklad je spojen správní poplatek 2 000 Kč.
O návrhu na vklad je následně vedeno vkladové řízení, v rámci něhož katastrální úřad zkoumá splnění všech podmínek. Při jejich splnění rozhodne o povolení vkladu, a to obvykle do 30 dnů (nejdříve však po uplynutí lhůty 20 dnů ode dne rozeslání informace o tom, že u nemovitosti došlo k vyznačení, že právní poměry jsou dotčeny změnou).
Pokud katastrální úřad návrhu na vklad zcela vyhoví, nevyhotovuje již žádné písemné rozhodnutí, pouze účastníky řízení dopisem vyrozumí o provedení vkladu.
Průběh vkladového řízení lze rovněž sledovat ve veřejně dostupné aplikaci Nahlížení do katastru nemovitostí, a to v rámci informací uvedených u dotčené nemovitosti.
Zřízení věcného břemene (služebnosti) doživotního užívání nemovitosti a jiné podmínky darování
Není neobvyklé, že k darování nemovitosti dochází v situaci, kdy dárce či jiná osoba hodlá i nadále po darování nemovitosti tuto nemovitost užívat. V takových případech lze doporučit zřídit současně v darovací smlouvě i věcné břemeno (služebnost) doživotního užívání nemovitosti.
Na základě této služebnosti pak konkrétně vymezeným osobám vzniká právo nemovitost i nadále užívat, ačkoliv tyto osoby již nejsou vlastníkem nemovitosti. Opět i tuto služebnost je nutné zapsat do katastru nemovitostí, její zápis však lze spojit do jednoho vkladového řízení, které bude vedeno společně jak o vkladu vlastnického práva na základě darovací smlouvy, tak i o zřízení věcného břemene.
V praxi bývá někdy dále zřizováno i tzv. reálné břemeno, jehož obsahem je povinnost obdarovaného aktivně poskytovat dárci i jiná plnění či se o něj starat. Dalším ujednáním, které je možné do darovací smlouvy přidat, bývá například i ujednání o zřízení zákazu zcizení nebo zákazu zatížení nemovitosti. Jejich cílem je obdarovanému na předem určenou dobu znemožnit převod nemovitosti na jinou osobu bez souhlasu dárce, popř. určené osoby, či nemovitost zatížit zástavním právem či jinými služebnostmi.
Daňové souvislosti
Významnou součástí celého procesu darování nemovitosti jsou i související daňové otázky. Pojďme se tedy podívat na to, jaké daně mohou být s darováním nemovitosti spojeny.
1) Daň z nabytí nemovité věci
Tato daň byla dnem 26. 9. 2020 zrušena (prozatím) bez náhrady. Zároveň je však nutno dodat, že daň z nabytí nemovité věci postihovala pouze úplatné nabytí vlastnického práva k nemovité věci – tedy zejména koupi či směnu. Jak jsme již uvedli v úvodu tohoto článku, darování je převodem bezúplatným, a tedy daň z nabytí nemovité věci nepostihovala darování nemovité věci ani v době její účinnosti.
2) Daň z příjmů
Formálně vzato je dar nutno považovat za bezúplatný příjem obdarovaného. Jako takové pak bezúplatné příjmy obecně podléhají dani z příjmů, stejně jako jakékoliv jiné příjmy, které jsou předmětem daně (např. příjmy ze závislé činnosti nebo příjmy z nájmu).
Zákon o daních z příjmů však zavádí, mimo jiné, jednu zcela zásadní výjimku, podle které jsou od daně z příjmů osvobozeny bezúplatné příjmy od příbuzného (i) v linii přímé (otec, matka, děda, babička, syn, dcera nebo vnoučata či praprarodiče) a (ii) v linii vedlejší – pokud jde o sourozence, strýce, tetu, synovce nebo neteř, manžela, manžela dítěte, dítě manžela, rodiče manžela nebo manžela rodičů. Nad rámec uvedeného by dále darování nemovitosti bylo osvobozeno od daně z příjmů v případě, kdy by obdarovaný získal nemovitost od osoby, se kterou žil nejméně po dobu jednoho roku bezprostředně před získáním daru ve společně hospodařící domácnosti a z tohoto důvodu pečoval o domácnost nebo byl na tuto osobu odkázán výživou.
Pokud jsou tedy dárce a obdarovaný v některém z výše uvedených rodinných, příbuzenských nebo pospolitostních vztahů, darování nemovitosti mezi nimi nebude podléhat ani dani z příjmů.
Současně je nutné upozornit, že v případě darování nemovitosti, která má hodnotu vyšší než 5 milionů Kč je nutné vždy takový dar, resp. osvobozený příjem, oznámit finančnímu úřadu. Učinit je tak zapotřebí do konce lhůty pro podání daňového přiznání za zdaňovací období, ve kterém jste dar obdrželi. Místně příslušným je finanční úřad podle místa trvalého bydliště obdarovaného. Oznámení nemá předepsanou formu a lze tak využít i nepovinný tiskopis Ministerstva financí ČR č. 5252. Nedojde-li k řádnému a včasnému oznámení, vystavuje se obdarovaný (poplatník) i riziku pokuty, a to ve výši:
- 0,1 % z částky neoznámeného příjmu, pokud poplatník tuto povinnost splní po lhůtě, aniž by k tomu byl vyzván;
- 10 % z částky neoznámeného příjmu, pokud poplatník tuto povinnost splní v náhradní lhůtě poté, co byl k tomu vyzván;
- 15 % z částky neoznámeného příjmu, pokud poplatník nesplní tuto povinnost ani v náhradní lhůtě.
V jiných případech, nebude-li možné podřadit příjem z darování pod jinou zákonnou výjimku, bude darování nemovitosti podléhat dani z příjmů, a to ve výši 15% z hodnoty nemovitosti.
3) Daň z nemovitých věcí
Poslední relevantní daní, na kterou není radno zapomenout, zůstává daň z nemovitých věcí.
Obdarovaný, jako nový vlastník nemovitosti, se stává poplatníkem této daně, což pro něj představuje zejména 2 povinnosti, a to: (i) povinnost podat daňové přiznání k dani z nemovitých věcí – nejpozději do 31. ledna roku následujícího po nabytí vlastnického práva k nemovitosti. Daňové přiznání se pak podává opětovně pouze v případě, že dojde ke změně okolností rozhodných pro vyměření daně (např. změna druhu pozemku, zřízení nové stavby či přístavby apod.); a (ii) zaplatit (roční) daň z nemovitých věcí – vždy nejpozději do 31. května příslušného kalendářního roku.
Cílem výše uvedeného shrnutí bylo seznámit Vás s tím, jak v praxi probíhá darování nemovitosti a na co se v souvislosti s tím připravit. Doufáme, že se nám podařilo poskytnout Vám užitečné informace.
Darování nemovitosti je, s ohledem na povahu věci, záležitostí, kterou není radno podcenit. Pokud byste potřebovali s touto záležitostí poradit, či si ušetřit čas a peníze a přenechat její vyřešení odborníkům, neváhejte se na nás obrátit. Transakcím s nemovitostmi se věnujeme na denní bázi a rádi Vám se vším pomůžeme.
