Dne 15. 4. 2020 byla ve Sbírce zákonů vyhlášena novela občanského zákoníku a dalších souvisejících zákonů[1] (dále jen „Novela“), která nabyde účinnosti dne 1. 7. 2020.
Novela přináší hned několik změn. V předchozích článcích jsme se zabývali (opětovným) zrušením předkupního práva spoluvlastníka k nemovité věci (což je jednou z nejvýznamnějších změn) a dále zavedením možnosti sjednat smluvní pokutu ve smlouvách o nájmu bytu či domu.
V tomto článku bychom se chtěli věnovat další zásadním novinkám, a to změnám v oblasti bytového spoluvlastnictví, ve kterém správu domu a pozemku zajišťuje společenství vlastníků jednotek (pozornost tedy nebude věnována změnám, které Novela přináší pro bytová spoluvlastnictví, v nichž není založeno SVJ a správu tedy vykonává správce domu). Jde totiž o nejrozsáhlejší novelizaci úpravy bytového spoluvlastnictví, která bude mít, bez nadsázky, dopad na všechna společenství vlastníků jednotek.
Novela přináší změny zejména v následujících oblastech: (i) změna prohlášení vlastníka; (ii) založení a vznik společenství vlastníků; (iii) shromáždění společenství vlastníků; a (iv) práva a povinnosti vlastníků jednotek.
Změna prohlášení vlastníka
Současná právní úprava změny prohlášení vlastníka (formálně: prohlášení o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám) trpí určitými nepřesnostmi a vadami, které v praxi způsobují problémy. Novela proto přichází s novou koncepcí, která má za cíl proces změny prohlášení zpřehlednit a částečně i zjednodušit.
Od 1. 7. 2020 se ke změně prohlášení bude vyžadovat písemný souhlas vlastníka jednotky, jehož práv a povinností se změna dotkne. Je-li jednotka zatížena, vyžaduje se rovněž písemný souhlas osoby oprávněné z věcného práva, pokud se jejích práv a povinností změna dotkne. Pro účinnost změny prohlášení se pak dále bude vyžadovat souhlas většiny hlasů všech vlastníků jednotek (s výjimkou případů, kdy se změna dotýká práv a povinností všech vlastníků jednotek a kdy již tedy bude zapotřebí pro provedení změny získat souhlas všech dotčených vlastníků).
Nová úprava zároveň předvídá zjednodušený proces změny prohlášení, a to týká-li se změna: (i) společných částí, při které se nemění velikost podílu na společných částech, nejde-li o části ve výlučném užívání vlastníka jednotky; (ii) účelu užívání bytu na základě žádosti jeho vlastníka; nebo (iii) pravidel pro správu domu a pozemku a užívání společných částí, jsou-li určena v prohlášení. V těchto případech ke změně prohlášení postačí souhlas většiny hlasů všech vlastníků jednotek. Nebude tedy nutné zároveň získávat písemný souhlas dotčeného vlastníka jednotky.
Založení a vznik společenství vlastníků
Současná právní úprava vzniku společenství vlastníků je poměrně nepřehledná, a proto lze změny zavedené Novelou jen přivítat.
Společenství vlastníků se bude zakládat již pouze schválením stanov. Nově se tak nebude společenství vlastníků zakládat prohlášením vlastníka ani smlouvou o výstavbě, přičemž zároveň odpadá povinnost uvádět stanovy společenství vlastníků jako jednu z náležitostí prohlášení vlastníka či smlouvy o výstavbě.
Dále se výslovně připouští možnost, aby společenství vlastníků mohl založit i jediný vlastník všech jednotek.
Ke schválení stanov se bude vyžadovat buďto: (i) jejich přijetí na ustavující schůzi, a to většinou hlasů všech vlastníků jednotek, a nebo (ii) shoda všech vlastníků jednotek na jejich obsahu.
Rozhodnutí ustavující schůze o přijetí stanov i dohodu všech vlastníků jednotek bude nutné osvědčit veřejnou listinou (tedy notářským zápisem). Přijetí stanov ve formě notářského zápisu naopak nebude vyžadováno v situaci, kdy společenství vlastníků zakládá jediný vlastník všech jednotek. To samé bude platit pro změny stanov, pro které se výslovně předvídá, že nebudou vyžadovat formu veřejné listiny. Pro společenství vlastníků, která však budou mít změnu stanov formou veřejné listiny stanovenou přímo ve stanovách, se, do doby jejich úpravy, bohužel nic nemění.
Ke změně stanov před vznikem společenství vlastníků (tedy před zápisem do veřejného rejstříku) se bude vyžadovat souhlas většiny hlasů všech vlastníků jednotek, pokud stanovy pro tento případ výslovně nestanoví vyšší počet.
Zároveň dochází ke změnám ohledně povinnosti založit společenství vlastníků v domě, kde je alespoň pět jednotek, které jsou ve vlastnictví více vlastníků. Novela zpřesňuje, že vlastníci jednotek budou povinni založit společenství vlastníků jednotek (nebylo-li založeno již dříve) v domě, kde je alespoň pět jednotek, z nichž alespoň čtyři jsou ve vlastnictví čtyř různých vlastníků. Zároveň se zpřesňuje i související sankce, když nově nebude možné zapsat vlastnické právo k jednotce převáděné dalšímu vlastníku, dokud nebude prokázán vznik společenství vlastníků.
K urychlení vzniku společenství vlastníků by rovněž mělo napomoci zrušení § 1202 a § 1203 občanského zákoníku, které nepřímo odkládaly vznik společenství vlastníků v případě, kdy měl některý zakladatel většinu hlasů, až do doby, kdy tuto většinu ztratil.
Shromáždění vlastníků
Novela předně zavádí nový institut tzv. náhradního shromáždění. Konání náhradního shromáždění bude možné pouze v případě, připustí-li to stanovy. Usnášeníschopnost náhradního shromáždění bude limitována přítomností vlastníků jednotek, kteří mají minimálně 40 % všech hlasů. Tento institut by měl v praxi napomoci situacím, kdy se shromáždění není schopno sejít, přestože je však potřeba o nezbytných otázkách fungování společenství vlastníků rozhodnout.
I nadále bude možné přistoupit k rozhodování mimo zasedání, a to v případě, kdy shromáždění nebylo usnášeníschopné a dále i v jiných případech, připustí-li to stanovy. Novela zároveň upravuje způsob rozhodování mimo zasedání v případě, kdy zákon pro toto rozhodnutí vyžaduje formu veřejné listiny. V případech, kdy je nezbytné přijetí rozhodnutí shromáždění osvědčit veřejnou listinou, nebude zachování formy veřejné listiny postačovat jen u návrhu rozhodnutí, který bude nutné v kopii rozeslat vlastníkům, ale bude dále zapotřebí vyhotovit druhý notářský zápis osvědčující proces rozhodování per rollam. Současně bude muset být podpis vlastníka jednotky na vyjádření k návrhu úředně ověřen (tedy samotné vyjádření nebude muset mít formu notářského zápisu).
Novela dále umožňuje, aby vlastníci, kteří mají více než čtvrtinu všech hlasů, nejméně však 2 vlastníci, měli možnost ovlivnit obsah projednávaných věcí na shromáždění. Nově tito vlastníci budou moci před rozesláním pozvánky na shromáždění požádat o zařazení jimi určené záležitosti na pořad shromáždění. Předpokladem pro toto zařazení bude, že vlastníci současně navrhnou i znění usnesení nebo zařazení bodu odůvodní.
Rovněž dochází k některým zásahům do působnosti shromáždění podle § 1208 občanského zákoníku, zejména v souvislosti se změnou způsobu změny prohlášení vlastníka.
Práva a povinnosti vlastníků jednotek
Údržba společných částí domu, které slouží výlučnému užívání vlastníka nebo se nacházejí uvnitř jednotky
Novela zpřesňuje, že vlastník jednotky spravuje svůj byt, jak to vyžaduje nezávadný stav a dobrý vzhled domu. Jde-li však o společné části uvnitř bytu (např. nosné zdi) a společné části, které slouží vlastníku jednotky k výlučnému užívání (např. balkon nebo lodžie), provádí a hradí pouze údržbu a drobné opravy.
Seznam vlastníků jednotek
Novela dále zavádí povinnost osoby odpovědné za správu domu vést seznam vlastníků jednotek a osob, kterým vlastník přenechal byt k užívání. S tím je zároveň spojena povinnost vlastníka jednotky oznámit bez zbytečného odkladu osobě odpovědné za správu domu své jméno, bydliště, případně jméno a bydliště osoby, které přenechal byt k užívání na dobu nikoliv přechodnou, počet osob, které budou mít v bytě domácnost, a změny těchto údajů.
Stavební úpravy uvnitř bytu
Dále bude vlastník jednotky výslovně povinen předem oznámit osobě odpovědné za správu domu stavební úpravy uvnitř svého bytu, tedy před zahájením samotných stavebních prací. Na základě předchozí výzvy osoby odpovědné za správu domu pak bude vlastník jednotky povinen umožnit jí ověření, zda stavební úpravy nepoškozují nebo nemění společné části, a to případně i přístupem do bytu.
Oznámení podnikání v jednotce
Vlastník jednotky (bytové i nebytové) bude nově povinen předem oznámit osobě odpovědné za správu domu podnikání nebo jinou činnost v bytě, která může vést k narušení obvyklého klidu a pořádku v domě na dobu nikoli přechodnou. Podle výkladu Ministerstva spravedlnosti ČR by se tato povinnost měla vztahovat i na služby tzv. krátkodobého ubytování přes poskytovatele typu Airbnb. Díky tomu by měli být správci domu nebo společenství vlastníků alespoň schopni zjistit tyto aktivity v domě.
Nucený prodej jednotky
Novela dále velmi významným způsobem mění pravidla nuceného prodeje jednotky. Nově bude moci soud na návrh osoby odpovědné za správu domu (nikoliv již tedy i na návrh dotčeného vlastníka jednotky) nařídit prodej jednotky vlastníka, který, i přes písemnou výstrahu osoby odpovědné za správu domu porušuje své povinnosti způsobem podstatně omezujícím nebo znemožňujícím výkon práv ostatních vlastníků jednotek. S podáním tohoto návrhu bude muset vyslovit souhlas většina všech vlastníků jednotek (při určení většiny potřebné pro vyslovení souhlasu se samozřejmě nebude přihlížet k hlasu vlastníka, proti němuž návrh směřuje).
V písemné výstraze, která předchází podání návrhu, bude nutné uvést: (i) důvod jejího udělení; (ii) upozornění na možnost podání návrhu na nařízení prodeje jednotky; a (iii) výzvu, aby se vlastník porušování povinností zdržel, popřípadě aby následky porušování povinností odstranil. Zároveň bude nutné tomuto vlastníkovi vždy poskytnout přiměřenou lhůtu na zdržení se vytýkaného jednání či zjednání nápravy, nejméně však 30 dnů.
Přechod dluhů při převodu jednotky
Při převodu vlastnického práva k jednotce budou nově s jednotkou na nabyvatele přecházet dluhy převodce vůči osobě odpovědné za správu domu na příspěvcích na správu domu a pozemku a na plněních spojených nebo souvisejících s užíváním bytu a zálohách na tato plnění.
Předpokladem pro tento přechod je skutečnost, že tyto dluhy nabyvatel měl a mohl zjistit. K tomu Novela doplňuje povinnost převodce doložit nabyvateli potvrzení osoby odpovědné za správu domu, jaké má vůči osobě odpovědné za správu domu dluhy, popřípadě, že takové dluhy nejsou. Potvrzení bude moci se souhlasem převodce vydat také přímo sama osoba odpovědná za správu domu. S tímto potvrzením se pak v praxi bude pojit vyvratitelná domněnka, že nabyvatel nemohl dluhy zjistit, pokud je nemohl zjistit z potvrzení osoby odpovědné za správu domu nebo nevydala-li tato osoba potvrzení bez zbytečného odkladu, ač o něj byla požádána.
Za uvedené dluhy, které na nabyvatele jednotky přejdou, bude převodce osobě odpovědné za správu domu ručit.
Příspěvky na správu domu a pozemku
Novela zpřesňuje pravidla rozvržení příspěvků na správu domu a pozemku, konkrétně příspěvků do tzv. fondu oprav. I nadále bude občanský zákoník rozlišovat příspěvky na: (i) příspěvky na vlastní správní činnosti (tzv. příspěvky administrativní povahy); a (ii) příspěvky do tzv. fondu oprav.
Příspěvky administrativní povahy budou i nadále rozvrženy na každou jednotku stejně.
U příspěvků do fondu oprav dochází ke zpřesnění, když nově budou tyto rozvrženy tak, že vlastník jednotky na ně bude přispívat v poměru odpovídajícímu jeho podílu na společných částech, zejména se zřetelem k povaze, rozměrům a umístění společné části, která slouží jen některému vlastníku jednotky k výlučnému užívání, a k rozsahu povinnosti vlastníka jednotky spravovat tuto část na vlastní náklad. Zároveň je ponechána možnost určit v prohlášení vlastníka jiný způsob rozvržení. Nadále tak nebude již možné způsob rozvržení těchto příspěvků měnit prostřednictvím změny stanov či rozhodnutí shromáždění. Volí se tedy obtížnější způsob změny, když s takovou změnou prohlášení vlastníka budou muset nově souhlasit všichni vlastníci jednotek (a to s ohledem na to, že se tato změna dotýká práv a povinností všech vlastníků jednotek).
Zálohy na plnění spojená nebo související s užíváním bytu (služby)
Novela dále přináší 2 změny v oblasti záloh na služby. První, formálnější, změnu představuje odstranění právní úpravy vyúčtování a vypořádání těchto záloh z občanského zákoníku. Nově se tedy bude způsob vyúčtování a vypořádání záloh řídit již jen stanovami a zákonem č. 67/2013 Sb.[2]
Druhá, podstatnější, změna se týká rozhodování o výši těchto záloh. Nově již nebude o výši záloh rozhodovat shromáždění, ale statutární orgán společenství vlastníků – výbor či předseda společenství vlastníků. Výjimkou budou případy, kdy tak určí stanovy nebo kdy si tuto záležitost shromáždění k rozhodnutí vyhradí.
Změna zákona č. 67/2013 Sb.
Na závěr si dovolujeme zmínit, že Novela provádí i změnu v zákoně č. 67/2013 Sb.[3], která se dotkne záloh a vyúčtování plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostor v domě s byty. Konkrétně Novela doplňuje, že osobami rozhodnými pro rozúčtování služeb nově budou i osoby, u nichž lze mít za to, že mohou užívat byt, je-li užíván k jinému účelu než k zajištění bytových potřeb, po dobu v souhrnu přesahující 2 měsíce v průběhu zúčtovacího období.
Závěr
Výše jsme se společně podívali na ty nejzásadnější a nejpodstatnější změny v oblasti bytového spoluvlastnictví, ve kterém správu domu a pozemku zajišťuje společenství vlastníků jednotek, které budou účinné od 1. 7. 2020. S ohledem na to, že se nejedná o úplný výčet všech změn, lze pro úplnost odkázat na celé znění Novely, případně na individuální konzultaci Vašeho konkrétního případu.
V příštím a posledním díle této série se podíváme na to, jaké Novela přináší změny pro bytová družstva.
Foto: pixabay / WikimediaImages
[1] Konkrétně se jedná o zákon č. 163/2020 Sb., kterým se mění zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů, a další související zákony.
[2] Zákon č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty, ve znění pozdějších předpisů.
[3] Zákon č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty, ve znění pozdějších předpisů.
