Dne 15. 4. 2020 byla ve Sbírce zákonů vyhlášena novela občanského zákoníku a dalších souvisejících zákonů[1] (dále jen „Novela“), která nabyde účinnosti dne 1. 7. 2020.
Novela přináší hned několik změn. V předchozím článku jsme se zabývali jednou z nejvýznamnějších změn, a sice opětovným (téměř úplným) zrušením předkupního práva spoluvlastníka k nemovité věci. V tomto článku bychom se dále chtěli věnovat o něco méně nápadné a méně diskutované změně, a to umožnění sjednání smluvní pokuty v nájemních vztazích týkajících se nájmu bytu či domu.
Současný stav účinný do 30. 6. 2020
Je již běžně zaužívanou praxí, že si pronajímatel s nájemcem v nájemní smlouvě ujednávají peněžitou jistotu, kterou je nájemce povinen pronajímateli složit.
Jistota, pro kterou předchozí občanský zákoník účinný do 31. 12. 2013 užíval pojem kauce, slouží pronajímateli jako jakási pojistka toho, že nájemce zaplatí nájemné a splní jiné povinnosti vyplývající z nájmu vždy řádně a včas. Tato jistota se pak vrací nájemci při skončení nájmu, pokud nebyla v důsledku porušení nájemcových povinností v průběhu trvání nájemního vztahu pronajímatelem čerpána, přičemž nájemce může od pronajímatele požadovat úhradu úroků z jistoty, které k jistotě přirostly od jejího poskytnutí do skončení nájmu.
Občanský zákoník v současném znění však neumožňuje pronajímateli sjednat s nájemcem u nájmu bytu a nájmu domu, jako sankci za porušení jeho povinností, smluvní pokutu. Na případné ujednání o smluvní pokutě v nájemních smlouvách by v současné době bylo nahlíženo jako na ujednání zdánlivé, ke kterému se nepřihlíží. U soudu by tedy podle současného stavu účinného do 30. 6. 2020 byla taková smluvní pokuta nevymahatelná.
Budoucí stav účinný od 1. 7. 2020
S účinností Novely od 1. 7. 2020 však již uvedený zákaz sjednání smluvní pokuty nebude platit. Novela totiž nově umožní pronajímateli sjednat s nájemcem smluvní pokutu, a to pro případ porušení povinností nájemce vyplývajících z nájmu, zejména pak povinnosti platit sjednané nájemné. Zároveň by se však nemělo jednat o smluvní pokutu, která by byla vzhledem k okolnostem zjevně nepřiměřená. Druhým, již konkrétnějším, limitem smluvní pokuty dále bude to, že její výše (za celou dobu trvání nájmu) nebude moci spolu s případnou jistotou v souhrnu přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného.
Z výše uvedeného tedy vyplývá, že kombinovat smluvní pokutu s jistotou nebude ve smyslu § 2254 občanského zákoníku vyloučeno. Pronajímatel by však při zpracovávání návrhu nájemní smlouvy měl pamatovat na výše zmíněnou maximální souhrnnou výši těchto dvou institutů. Smluvní strany si tak budou moci sjednat například jistotu ve výši dvojnásobku měsíčního nájemného a zároveň sjednat smluvní pokutu, jejíž celková výše nesmí za celou dobu trvání nájmu převýšit zbývající výši jednoho měsíčního nájemného.
Jaká je praktická využitelnost této změny?
V souvislosti s výše uvedeným by Vás mohla napadnout otázka, jaká je praktická využitelnost institutu smluvní pokuty v nájemních smlouvách v porovnání s institutem jistoty (kauce)?
Sjednání jistoty se z pozice pronajímatele, zejména s ohledem na uvedenou limitaci výše smluvní pokuty, jeví i nadále jako mnohem praktičtější a lze jej tedy i nadále spíše doporučit. Jistotu totiž lze, jako nájemcem předem složenou částku, v případě porušení povinností nájemce vyplývajících z nájmu započíst proti nárokům pronajímatele. Pronajímatel je tak v rozsahu složené jistoty ohledně svých nároků v podstatě okamžitě uspokojen. U smluvní pokuty se naopak předpokládá nutnost jejího dalšího vymáhání vůči nájemci. Optimálním řešením pak proto může být nalezení určité kombinace jistoty a smluvní pokuty, přičemž je zapotřebí pamatovat na uvedenou limitaci souhrnné výše takové kombinace. Pokud by taková kombinace jistoty a smluvní pokuty překročila souhrnný limit trojnásobku měsíčního nájemného, nebude smluvní pokuta nad rámec tohoto trojnásobku soudně vymahatelná, a stane se tak neefektivní.
Sjednání smluvní pokuty se naopak jeví jako praktičtější z pohledu nájemce, a to zejména v případech, kdy nájemci jeho finanční situace nedovoluje složit pronajímateli při vzniku nájemního vztahu jistotu, jejíž výše se v některých případech pohybuje i v řádu několika desítek tisíc korun.
Závěrem si dovolujeme upozornit, že v příštím díle se podíváme na to, jaké Novela přináší změny v oblasti bytového spoluvlastnictví (zejména pro SVJ).
Foto: freepik / katemangostar
[1] Konkrétně se jedná o zákon č. 163/2020 Sb., kterým se mění zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů, a další související zákony.
