Dne 15. 4. 2020 byla ve Sbírce zákonů vyhlášena novela občanského zákoníku a dalších souvisejících zákonů[1] (dále jen „Novela“), která nabyde účinnosti dne 1. 7. 2020.
Novela přináší hned několik změn. Jednou z nejvýznamnějších a v poměrech spoluvlastníků nejdiskutovanější změnou je právě opětovné zrušení předkupního práva spoluvlastníka k nemovité věci.
Předkupním právem spoluvlastníka k nemovité věci se, zjednodušeně řečeno, rozumí právo spoluvlastníka nemovité věci (předkupníka) požadovat, aby mu při převodu spoluvlastnického podílu některého z dalších spoluvlastníků byl tento podíl přednostně nabídnut ke koupi.
Jak šel čas s předkupním právem spoluvlastníka k nemovité věci?
Předkupní právo spoluvlastníka nemovité věci bylo součástí již zrušeného občanského zákoníku z roku 1964 (účinného až do konce roku 2013).
Následně došlo s účinností nového občanského zákoníku od 1. 1. 2014 k jeho zrušení (až na některé výjimky). Na základě přechodného ustanovení § 3062 občanského zákoníku však předkupní právo spoluvlastníka k nemovité věci zanikalo až uplynutím jednoho roku od účinnosti nového občanského zákoníku.
S účinností od 1. 1. 2018 bylo novelou občanského zákoníku předkupní právo spoluvlastníka k nemovité věci opětovně zahrnuto do českého právního řádu.
Současný stav účinný do 30. 6. 2020
Podle současného stavu účinného až do 30. 6. 2020 odpovídá předkupnímu právu spoluvlastníka k nemovité věci povinnost převádějícího spoluvlastníka nabídnout spoluvlastnický podíl oprávněnému spoluvlastníkovi (či spoluvlastníkům) ke koupi, pokud by jej chtěl převést na třetí osobou (jinou než osobu blízkou), a to za stejných podmínek, jaké převádějící spoluvlastník ujednal se zájemcem o nabytí spoluvlastnického podílu. K aktivaci této povinnosti dochází uzavřením smlouvy se zájemcem.
V případě nesplnění uvedené povinnosti je spoluvlastník (či spoluvlastníci) nemovité věci oprávněn domáhat se vůči nabyvateli spoluvlastnického podílu, aby mu tento podíl za příslušnou úplatu převedl.
Budoucí stav účinný od 1. 7. 2020
K 1. 7. 2020 tedy bude předkupní právo spoluvlastníka k nemovité věci opětovně zrušeno. POZOR – Novelou však nedochází k jeho úplnému zrušení.
Kdy tedy zůstává předkupní právo spoluvlastníka zachováno i po 1. 7. 2020?
- bylo-li spoluvlastnictví založeno pořízením pro případ smrti (tedy závětí, dědickou smlouvou či dovětkem). V tomto případě však předkupní právo trvá pouze PO DOBU ŠESTI MĚSÍCŮ ode dne vzniku spoluvlastnictví (pokud spoluvlastník zamýšlí převést svůj podíl bezúplatně, zůstává předkupní právo zachováno, a ostatní spoluvlastníci mají právo podíl vykoupit za obvyklou cenu). Nicméně i zde předkupní právo nevznikne v případě, kdy spoluvlastník bude podíl převádět na jiného spoluvlastníka nebo na manžela, sourozence či příbuzného v řadě přímé;
- bylo-li spoluvlastnictví založeno jinou právní skutečností tak, že spoluvlastníci nemohli svá práva a povinnosti od počátku ovlivnit (např. spoluvlastnictví dědiců). Opět i v tomto případě však předkupní právo trvá pouze PO DOBU ŠESTI MĚSÍCŮ ode dne vzniku spoluvlastnictví (pokud spoluvlastník zamýšlí převést svůj podíl bezúplatně, zůstává předkupní právo zachováno, a ostatní spoluvlastníci mají právo podíl vykoupit za obvyklou cenu). Zároveň i zde předkupní právo nevznikne v případě, kdy spoluvlastník bude podíl převádět na jiného spoluvlastníka nebo na manžela, sourozence či příbuzného v řadě přímé; a
- bylo-li spoluvlastnictví k zemědělskému závodu založeno pořízením pro případ smrti nebo jinou právní skutečností tak, že spoluvlastníci nemohli svá práva a povinnosti od počátku ovlivnit, přičemž předkupní právo se v tomto případě vztahuje i na dědický podíl (to neplatí, pokud spoluvlastník převádí svůj podíl jinému spoluvlastníku nebo osobě, která by byla jeho zákonným dědicem).
Pokud však zvažujete prodej svého spoluvlastnického podílu na nemovité věci v nejbližších týdnech a nechcete svůj spoluvlastnický podíl nabízet ke koupi ostatním spoluvlastníkům, je potřeba s realizací celé transakce vyčkat do účinnosti dané Novely, tedy do 1. 7. 2020. Podle přechodného ustanovení Novely totiž platí, že bude-li kupní či jiná převodní smlouva uzavřena přede dnem 1. 7. 2020, trvá zákonné předkupní právo ostatních spoluvlastníků i po uvedeném datu. Pokud byste tedy Vámi zamýšlenou převodní smlouvu uzavřely do 30. 6. 2020, předkupní právo ostatních spoluvlastníků by bylo zachováno a spoluvlastnický podíl na převáděné nemovité věci byste těmto spoluvlastníkům, v souladu s aktuálně účinnou právní úpravou, nabídnout museli.
Proč je opětovné zrušení předkupního práva významné?
Zcela nepochybně můžeme v tomto ohledu hovořit o posunu vpřed pro vlastníky bytů, kteří jsou i spoluvlastníky garážových či parkovacích stání a kteří při převodu svého bytu nemohli spolu s bytem bez dalšího převést na zájemce také podíl na těchto garážových či parkovacích stáních, aniž by tento podíl nabídli ke koupi ostatním spoluvlastníkům. Mnozí prodávající se tak octli v komplikované situaci, kdy nabyvatel vůbec neměl zájem o koupi bytu bez současného prodeje garážového či parkovacího stání, nebo ještě častěji v situaci, kdy hodnota bytu v důsledku ztráty garážového či parkovacího stání výrazně poklesla.
V daném ohledu nelze opomenout i poměrně výraznou administrativní zátěž kladenou na spoluvlastníka nemovité věci v situaci, kdy má nemovitá věc několik desítek dalších spoluvlastníků, které spoluvlastník, v případě svého zájmu převést svůj podíl na třetí osobu, musí oslovit s nabídkou využití předkupního práva. Toto by však s účinností od 1. 7. 2020 mělo být již minulostí.
To bylo pro dnešek vše. V příštím díle se podíváme na to, jakým způsobem Novela umožňuje nově sjednat smluvní pokutu ve smlouvě o nájmu bytu či domu.
Foto: freepik / evening_tao
[1] Konkrétně se jedná o zákon č. 163/2020 Sb., kterým se mění zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů, a další související zákony.
