1. Úvod do Realitního zákona
Platnost a účinnost Realitního zákona
Ve Sbírce zákonů byl dnes vyhlášen na trhu realitního zprostředkování aktuálně poměrně diskutovaný zákon č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování a o změně souvisejících zákonů (zákon o realitním zprostředkování) (dále jen „Realitní zákon“).
Realitní zákon výslovně stanoví okamžik nabytí své účinnosti, a to k 1. lednu 2020. Jak je Vám jistě zřejmé, na tomto termínu samozřejmě nelze setrvat, a jeho případná aplikace by zakládala zakázanou zpětnou účinnost. Ke skutečnému okamžiku nabytí účinnosti Realitního zákona se aktuálně v praxi vyskytují 2 různé právní názory, podle kterých má Realitní zákon nabýt účinnosti buďto dnem: (i) 3. 3. 2020, nebo dnem (ii) 1. 7. 2020.
Původní znění relevantního zákona č. 309/1999 Sb., o Sbírce zákonů a Sbírce mezinárodních smluv (dále jen „Zákon o Sbírce zákonů“) nepřinášelo pro takovéto případy jasné řešení. Soudní praxe pak v tomto ohledu dospěla k závěru, že by v takovýchto případech měl předmětný právní předpis nabýt účinnosti 15. dnem po jeho vyhlášení ve Sbírce zákonů.
S účinností od 1. 1. 2020 však nově pro tyto případy Zákon o Sbírce zákonů stanoví, že je-li stanoven den nabytí účinnosti, který předchází dni vyhlášení právního předpisu ve Sbírce zákonů, právní předpis vyhlášený ve Sbírce zákonů nabývá účinnosti k nejbližšímu 1. lednu nebo k nejbližšímu 1. červenci kalendářního roku. Příslušná novela Zákona o Sbírce zákonů však obsahuje nejednoznačně formulované přechodné ustanovení, které v praxi dává prostor pro pochybnosti o tom, zda se nově zavedené pravidlo o účinnosti právních předpisů uplatní i na Realitní zákon, jehož návrh byl předložen Poslaneckého sněmovně Parlamentu České republiky již v minulém roce.
Účinnost Realitního zákona dnem 3. 3. 2020
V případě, že by se nová pravidla Zákona o sbírce zákonů na Realitní zákon neuplatnila (což je současný přístup Ministerstva pro místní rozvoj a příslušných kontrolních orgánů – živnostenských úřadu), účinnost Realitního zákona by nastala dnem 3. 3. 2020 a realitní zprostředkovatel by byl povinen:
- ohlásit živnostenskému úřadu vázanou živnost „Realitní zprostředkování“ a doložit doklady prokazující splnění podmínky odborné způsobilosti pro provozování této vázané živnosti nejpozději do 2. 9. 2020;
- sjednat povinné pojištění odpovědnosti nejpozději do 3. 5. 2020 (a následně předložit pojistnou smlouvu Ministerstvu pro místní rozvoj ve lhůtě do 10 pracovních dnů ode dne jejího uzavření); a
- zajistit odbornou způsobilost fyzických osob, prostřednictvím kterých má být realitní zprostředkování vykonáváno nejpozději do 3. 3. 2022.
Vzhledem k tomu, že tento přístup je současně zastáván jak Ministerstvem pro místní rozvoj, tak i živnostenskými úřady, lze jej, v zájmu Vaší jistoty a vyvarování se případným budoucím komplikacím, doporučit (nedozná-li přístup zmiňovaných orgánů změny).
Účinnost Realitního zákona dnem 1. 7. 2020
V případě, že by se nová pravidla Zákona o sbírce zákonů na Realitní zákon uplatnila, účinnost Realitního zákona by nastala dnem 1. 7. 2020 a realitní zprostředkovatel by byl povinen:
- ohlásit živnostenskému úřadu vázanou živnost „Realitní zprostředkování“ a doložit doklady prokazující splnění podmínky odborné způsobilosti pro provozování této vázané živnosti nejpozději do 31. 12. 2020;
- sjednat povinné pojištění odpovědnosti nejpozději do 1. 9. 2020 (a následně předložit pojistnou smlouvu Ministerstvu pro místní rozvoj ve lhůtě do 10 pracovních dnů ode dne jejího uzavření); a
- zajistit odbornou způsobilost fyzických osob, prostřednictvím kterých má být realitní zprostředkování vykonáváno nejpozději do 1. 7. 2022.
Shrnutí změn
Realitní zákon upřesňuje podmínky pro poskytování realitního zprostředkování. Jak jsme již shrnuli v našem předchozím článku Stručný přehled novinek v oblasti realitního zprostředkování, Realitní zákon přináší zejména následující změny:
1. Realitní zprostředkování nově jako živnost vázaná.
2. Nové požadavky na odbornou způsobilost realitních zprostředkovatelů a osob, prostřednictvím kterých má být realitní zprostředkování vykonáváno.
3. Nové požadavky na bezúhonnost realitních zprostředkovatelů.
4. Povinnost uzavřít pojištění profesní odpovědnosti za újmu a předložit smlouvu o pojištění či její změny Ministerstvu pro místní rozvoj.
5. Nové požadavky na smlouvy o realitním zprostředkování a omezení realitních zprostředkovatelů v jejich dosavadní smluvní volnosti.
6. Nová pravidla pro realizaci úschov.
7. Změny v oblasti kontroly, nové přestupky a sankce.
Základní pojmy Realitního zákona
V tomto komplexnějším článku bychom Vás chtěli s jednotlivými změnami blíže seznámit. Předně je však z našeho pohledu klíčové ujasnit si základní pojmy, se kterými Realitní zákon dále operuje. Za účelem snazší a efektivnější orientace v tomto zákoně Vám přinášíme níže uvedenou tabulku základních pojmů Realitního zákona:
2. Realitní zprostředkování nově již jako živnost vázaná
Současný stav
Doposud byli podnikatelé působící v oblasti poskytování realitního zprostředkování (realitní kanceláře – právnické osoby i realitní makléři – OSVČ) povinni disponovat živnostenským oprávněním v rámci živnosti ohlašovací volné „Výroba, obchod a služby neuvedené v přílohách 1 až 3 živnostenského zákona“, obor činnosti „Realitní činnost, správa a údržba nemovitostí“. Pro tento obor nebyl vyžadován žádný zvláštní požadavek na vzdělání či profesní praxi.
Stav po účinnosti Realitního zákona
Podle Realitního zákona však již bude nově zapotřebí získat živnost vázanou „Realitní zprostředkování“, a za tímto účelem prokázat splnění zvláštních požadavků na vzdělání či odbornou praxi. Tyto podmínky odborné způsobilosti uvádíme níže.
Jak se tato změna dotkne dosavadních podnikatelů?
Podnikatelé, kteří budou přede dnem nabytí účinnosti Realitního zákona oprávněni vykonávat realitní zprostředkování na základě živnosti volné, budou, v případě, že chtějí ve svém podnikání i nadále pokračovat, povinni před uplynutím 6 měsíců ode dne nabytí účinnosti Realitního zákona ohlásit živnostenskému úřadu vázanou živnost „Realitní zprostředkování“ a doložit doklady prokazující splnění podmínky odborné způsobilosti pro provozování této vázané živnosti, jinak jejich oprávnění k poskytování realitního zprostředkování v rámci živnosti volné zanikne.
Dotkne se tato změna prodeje či pronájmu vlastních nemovitostí?
Realitní zákon se zaměřuje výhradně na realitní zprostředkování, nikoliv na prodej či pronájem vlastních nemovitých věcí – např. činnost developerských společností či nemovitostních investičních společností. Prodej či pronájem vlastních nemovitých věcí na podnikatelské bázi zůstává ponechán v režimu živnosti volné (resp. dochází k úpravě živnosti volné, oboru činnosti 58 tak, že nově zní:„58. Nákup, prodej, správa a údržba nemovitostí“.
3. Nové požadavky na odbornou způsobilost realitního zprostředkovatele a osob, prostřednictvím kterých má být realitní zprostředkování vykonáváno
Odborná způsobilost realitního zprostředkovatele
Realitní zprostředkovatel bude nově povinen za účelem získání vázané živnosti „Realitní zprostředkování“ živnostenskému úřadu doložit splnění některé z následujících kombinací podmínek odborné způsobilosti:
Realitní kancelář – právnická osoba (např. s.r.o.) bude zároveň povinna ustanovit odpovědného zástupce – fyzickou osobu, prostřednictvím které budou výše uvedené podmínky odborné způsobilosti splněny.
Odborná způsobilost osob, prostřednictvím kterých má být realitní zprostředkování vykonáváno
Výše uvedeným však nejsou nové požadavky Realitního zákona na odbornou způsobilost zcela vyčerpány. Realitní zprostředkování totiž zároveň bude nově živností, kterou lze vykonávat pouze tzv. odborně způsobilými osobami. Podmínky odborné způsobilosti tak nebudou muset splnit jen samotní realitní zprostředkovatelé, ale i fyzické osoby, prostřednictvím kterých je realitní zprostředkování vykonáváno – zaměstnanci a spolupracující realitní zprostředkovatelé působící v zastoupení realitního zprostředkovatele (v případě realitních zprostředkovatelů – OSVČ však není dotčena povinnost získat živnost vázanou a s tím spojené prokázání splnění souvisejících požadavků na odbornou způsobilost). U těchto osob jsou však podmínky způsobilosti o něco mírnější, když postačí, pokud tyto osoby splní některou z následujících kombinací podmínek odborné způsobilosti:
Odborně způsobilé fyzické osoby, prostřednictvím kterých má být realitní zprostředkování vykonáváno, je realitní zprostředkovatel povinen zajistit do 2 let ode dne nabytí účinnosti Realitního zákona.
Uvedený požadavek na odbornou způsobilost zaměstnanců se netýká osob, které nevykonávají činnost spočívající v realitním zprostředkování (např. nevedou realitní obchod, nezajišťují prohlídky nemovitosti, nevyjednávají obsah realitní smlouvy apod.) zejména tedy administrativního personálu.
4. Bezúhonnost realitního zprostředkovatele
Realitní zprostředkovatel bude muset být dále bezúhonný. Konkrétně realitní zprostředkovatel nesmí být pravomocně odsouzen pro trestný čin spáchaný úmyslně (např. podvod či zpronevěra) nebo pro trestný čin spáchaný z nedbalosti v souvislosti s poskytováním realitního zprostředkování (např. legalizace výnosů z trestné činnosti z nedbalosti), pokud se na něj nehledí, jako by nebyl odsouzen.
Bezúhonnost u realitních zprostředkovatelů – právnických osob
V případě realitních kanceláří – právnických osob, musí podmínku bezúhonnosti splňovat i členové statutárního orgánu, zástupci právnické osoby v tomto orgánu anebo v postavení obdobném postavení člena statutárního orgánu (pravděpodobně tedy i prokurista či vedoucí odštěpného závodu) a skutečný majitel či majitelé podle zákona o některých opatřeních proti legalizaci výnosů z trestné činnosti a financování terorismu.
Realitní zprostředkovatel – právnická osoba, bude povinen odvolat bez zbytečného odkladu osobu, která nesplňuje požadavek bezúhonnosti, z funkce člena statutárního orgánu nebo z postavení obdobného postavení člena statutárního orgánu, jakmile se o tom dozví. V případě, že by k takovému odvolání nedošlo, či by skutečným majitelem realitního zprostředkovatele nebyla bezúhonná osoba, existuje riziko, že živnostenský úřad zruší realitnímu zprostředkovateli živnostenské oprávnění.
Živnostenské úřady zároveň budou provádět kontroly bezúhonnosti skutečných majitelů realitních zprostředkovatelů – právnických osob z evidence skutečných majitelů. Z toho důvodu těmto realitním zprostředkovatelům doporučujeme provést řádný zápis svých skutečných majitelů do evidence skutečných majitelů, pokud tak dosud neučinili.
5. Pojištění realitního zprostředkovatele
Realitní zákon zavádí pro realitní zprostředkovatele povinnost být po celou dobu výkonu své činnosti pojištěn, a to pro případ, že jim vznikne povinnost nahradit zájemci újmu způsobenou výkonem realitního zprostředkování.
Povinnost být pojištěn se vztahuje na každého realitního zprostředkovatele, bez ohledu na to, zda se jedná o zprostředkovatele fyzickou nebo právnickou osobu.
Realitní zprostředkovatelé, kteří již nyní vykonávají realitní zprostředkování na základě živnosti volné, budou povinni splnit podmínku sjednání povinného pojištění v souladu se zde uvedenými pravidly nejpozději do 2 měsíců od nabytí účinnosti Realitního zákona.
Minimální pojistné limity
Minimální limit pojistného plnění je v Realitním zákoně stanoven na částku 1.750.000 Kč na jednu pojistnou událost a na částku 3.500.000 Kč pro případ souběhu více pojistných událostí v 1 roce. Pokud však bude k takovému pojištění sjednána spoluúčast, nesmí tato překročit limit 5.000 Kč nebo 1 % z výše pojistného plnění. Dle důvodové zprávy k Realitnímu zákonu je limit spoluúčasti potřebný, protože cílem pojištění je krytí rizika platební neschopnosti povinné osoby (realitního zprostředkovatele) v případě povinnosti nahradit újmu. Při možnosti sjednat vyšší spoluúčast motivovanou zájmem dosáhnout na nižší pojistné, by mohl být smysl pojištění eliminován.
Předkládání pojistných smluv a jejich změn Ministerstvu pro místní rozvoj
Za neméně významnou lze považovat nově zavedenou povinnost realitních zprostředkovatelů předložit Ministerstvu pro místní rozvoj stejnopis nebo úředně ověřenou kopii pojistné smlouvy, a to ve lhůtě 10 pracovních dnů ode dne jejího uzavření. Obdobně bude muset realitní zprostředkovatel postupovat při každé změně smlouvy o pojištění, která má vliv na změnu limitu pojistného plnění nebo výše sjednané spoluúčasti. V případě výpovědi nebo odstoupení od smlouvy o pojištění bude realitní zprostředkovatel dále povinen o této skutečnosti Ministerstvo pro místní rozvoj informovat.
Pojistné limity spolupracujících realitních zprostředkovatelů
V souvislosti s výše uvedeným nutno zdůraznit, že u zprostředkovatelů, kteří jsou na základě písemně uzavřené smlouvy oprávněni poskytovat realitní zprostředkování pouze jménem právnické osoby, jež je realitním zprostředkovatelem, nebo svým jménem s nezaměnitelným užitím obchodního jména či obchodní značky takové právnické osoby, se výše uvedené limity pojistného plnění snižují na 50 %.
Předkládání pojistky a smlouvy o spolupráci spolupracujících realitních zprostředkovatelů
Realitní zprostředkovatel bude současně povinen předložit zájemcům na vyžádání doklad prokazující uzavření pojistné smlouvy (tzv. pojistku).
Spolupracující realitní zprostředkovatelé budou dále povinni předložit zájemcům na vyžádání smlouvu uzavřenou s realitním zprostředkovatelem, jehož jménem, či s nezaměnitelným užitím jeho obchodního jména či obchodní značky, jsou oprávněni poskytovat realitní zprostředkování.
Porušení těchto povinností však není Realitním zákonem nijak sankcionováno.
6. Smlouva o realitním zprostředkování
Povinná písemná forma
Předně nutno zdůraznit, že smlouva o realitním zprostředkování musí mít písemnou formu. V opačném případě může zájemce vznést námitku neplatnosti smlouvy.
Povinné náležitosti smlouvy
Realitní zákon stanoví obligatorní (povinné) náležitosti smlouvy o zprostředkování. V případě absence některé z těchto náležitostí se zájemce může dovolat neplatnosti smlouvy. Těmito náležitostmi jsou zjednodušeně řečeno:
1. označení zprostředkovávané nemovitosti;
2. výše úplaty za zprostředkovávanou nemovitost, případně alespoň způsob jejího určení; a
3. výše provize realitního zprostředkovatele, nebo způsob jejího určení.
Pouze v případě, že údaj o zprostředkovávané nemovitosti nebo výši úplaty za zprostředkovávanou nemovitost nebude v době uzavření smlouvy o zprostředkování znám, lze tyto ujednat obecným způsobem (půjde typicky o situaci, kdy zájemce osloví realitního zprostředkovatele s žádostí o nalezení vhodné nemovitosti ke koupi/nájmu a zadá realitnímu zprostředkovateli pouze obecné parametry o požadované nemovitosti).
Zákaz kombinace realitní smlouvy se smlouvou o realitním zprostředkování
Pod sankcí relativní neplatnosti stanoví Realitní zákon rovněž zákaz uzavření smlouvy o realitním zprostředkování na stejné listině, jako je realitní (zprostředkovávaná) smlouva. I v tomto případě je oprávněn vznést námitku neplatnosti smlouvy pouze zájemce.
Povinnost realitního zprostředkovatele předložit zájemci výpis z katastru nemovitostí
V souvislosti s uzavřením smlouvy o realitním zprostředkování má realitní zprostředkovatel nejpozději v den uzavření smlouvy povinnost předat zájemci výpis z veřejného seznamu (katastru nemovitostí) ke zprostředkovávané nemovitosti, přičemž tento výpis nesmí být starší než 3 pracovní dny.
Dodržení této povinnosti je pro realitního zprostředkovatele zásadní, a to zejména za situace, kdy je zájemce podle Realitního zákona v případě nepředložení tohoto výpisu oprávněn od zprostředkovatelské smlouvy odstoupit ve lhůtě 14 dnů ode dne jejího uzavření.
Informační povinnost realitního zprostředkovatele
Realitní zprostředkovatel je dále povinen informovat zájemce o skutečnosti, že si ve vztahu ke stejnému předmětu převodu, nebo předmětu užívání nebo požívání bere provizi i od druhé strany a zároveň i o výši této provize.
V neposlední řadě poukazujeme na povinnost realitního zprostředkovatele poskytnout zájemci nejpozději při uzavření smlouvy o realitním zprostředkování informace o konkrétních závadách a omezeních váznoucích na zprostředkovávané nemovitosti, které plynou z veřejných seznamů nebo o nichž realitní zprostředkovatel věděl nebo s ohledem na svou odbornost vědět měl. Neposkytnutí výše uvedených informací může mít pro realitního zprostředkovatele nežádoucí následek v podobě odstoupení od smlouvy o zprostředkování ze strany zájemce, případně i v jeho následné odpovědnosti.
Zakázaná ujednání
Při sepisování smlouvy o realitním zprostředkování je, kromě výše zmiňovaných povinných náležitostí, které ve smlouvě nesmí chybět, stejně tak důležité pamatovat i na to, co smlouvy o realitním zprostředkování naopak obsahovat nemají. Realitní zákon totiž zapovídá, aby smlouva o realitním zprostředkování uzavřená se zájemcem – spotřebitelem, obsahovala povinnost zájemce uzavřít realitní (zprostředkovávanou) smlouvu nebo smlouvu o uzavření budoucí realitní smlouvy. Z toho pak zcela logicky plyne i zákaz sankcionovat zájemce – spotřebitele za neuzavření zprostředkovávané smlouvy smluvní pokutou. Po zájemci, který je spotřebitelem, nelze navíc k zajištění splnění dluhu vyplývajícího ze smlouvy o realitním zprostředkování vyžadovat vystavení šeku nebo směnky.
Odkazy na ujednání stojící mimo vlastní text smlouvy
Realitní zákon pamatuje rovněž na situace, kdy smlouvy o realitním zprostředkování odkazují na jiné písemnosti, které nejsou součástí smlouvy a chrání tak zájemce zejména v případě, kdy mu prostřednictvím takových písemností budou stanoveny povinnosti. Pokud totiž zájemce ve smlouvě prohlásí, že se s těmito písemnostmi seznámil a z okolností budou vyplývat vážné pochybnosti o tom, zda se tak stalo, je podle Realitního zákona na realitním zprostředkovateli, aby tuto skutečnost prokázal.
Provize realitního zprostředkovatele
Je nepochybné, že jednou z nejdůležitějších součástí smlouvy pro realitní zprostředkovatele tvoří ujednání o výši odměny a její splatnosti. Aby pak realitní zprostředkovatel mohl za jim vykonanou činnost zinkasovat zaslouženou odměnu, je více než žádoucí věnovat při vypracování smlouvy o zprostředkování náležitou pozornost formulaci ujednání o provizi.
Nově totiž bude platit, že splatnost provize nastává nejdříve dnem uzavření realitní smlouvy, nebo až dnem splnění podmínky odkládající její účinnost (což je v praxi nejčastěji okamžik úhrady kupní ceny do úschovy). Z tohoto obecného pravidla platí jedna výjimka, kdy splatnost provize může nastat i dříve, nejdříve však k okamžiku obstarání příležitosti zájemci k uzavření zprostředkovávané smlouvy. To však jen tehdy, jestliže smlouva o realitním zprostředkování obsahuje výslovné poučení o tom, že splatnost provize není vázána na uzavření zprostředkovávané (realitní) smlouvy, či na splnění podmínky odkládající její účinnost.
Je pochopitelné, že zejména u složitějších případů, kde se předpokládá vyšší časová náročnost a větší objem aktivit ze strany realitního zprostředkovatele, požaduje realitní zprostředkovatel zálohu na provizi. I zde však Realitní zákon s důrazem na ochranu zájemce – spotřebitele stanoví určitá omezení, když neumožňuje ujednat s tímto zájemcem zálohu na provizi vyšší, než činí dvě třetiny ujednané provize.
Výhradní realitní zprostředkování
V případě výhradního realitního zprostředkování se jedná o smluvní ujednání mezi realitním zprostředkovatelem a zájemcem (v praxi také často označované jako exkluzivní zprostředkovatelská smlouva), které se vztahuje ke konkrétnímu předmětu zprostředkování a které omezuje zájemce v možnosti uzavřít ohledně stejného předmětu zprostředkování smlouvu o realitním zprostředkování s jiným realitním zprostředkovatelem, jakož i v možnosti uzavřít zprostředkovávanou (realitní) smlouvu bez součinnosti realitního zprostředkovatele.
Zde Realitní zákon, opět pouze ve vztahu k zájemci – spotřebiteli, stanoví omezení maximální možné doby trvání výhradního zprostředkování na 6 měsíců, která však může být za určitých podmínek opakovaně prodloužena.
Výpověď smlouvy uzavřené na dobu neurčitou se spotřebitelem
Závěrem nutno dodat, že u smluv o realitním zprostředkování uzavřených na dobu neurčitou lze v případě, že na straně zájemce stojí spotřebitel, sjednat výpovědní dobu v délce nejvýše 1 měsíce. Podotýkáme, že tímto ustanovením není nikterak dotčena možnost smluvních stran ujednat výpověď a její podmínky ve smlouvě o realitním zprostředkování uzavřené na dobu určitou.
7. Úschovy
Zatímco úschovy poskytované realitními zprostředkovateli nebyly dosud nikterak přímo regulovány, zavádí Realitní zákon také pravidla pro jejich realizování.
Nově tedy realitní zprostředkovatel není v rámci zprostředkovávané záležitosti oprávněn nabízet úschovu za účelem zajištění plnění z realitní smlouvy. Současně platí, že realitní zprostředkovatel může nabídnout zprostředkování poskytnutí takové úschovy pouze u schovatelů, kterými jsou banka, notář nebo advokát, nebo soudní exekutor v souvislosti s exekučním, soudním nebo jiným řízením (nikoho jiného realitní zprostředkovatel doporučovat nesmí).
I přes výše uvedené však může realitní zprostředkovatel poskytnout úschovu peněžních prostředků za účelem zajištění plnění z realitní smlouvy, a to v případě, kdy jej o to zájemce písemně sám požádá, přičemž tato žádost musí být obsažena na samostatné listině. Tím není dotčeno výše uvedené obecné pravidlo, že realitní zprostředkovatel není oprávněn tuto úschovu zájemci aktivně sám nabízet, pokud si to zájemce sám vysloveně nepřeje.
V případě, že zájemce realitního zprostředkovatele o poskytnutí úschovy peněžních prostředků sám požádá, musí realitní zprostředkovatel při poskytování úschovy dodržet zejména následující podmínky:
1. smlouva o úschově musí být písemná;
2. přijetí peněžních prostředků do úschovy a jejich vydání z úschovy může proběhnout pouze bezhotovostně;
3. pro každého uschovatele musí být zřízen samostatný účet u banky, přičemž tento musí být veden na jméno realitního zprostředkovatele zapsaného ve veřejném rejstříku (cílem je, aby složené peněžní prostředky nebyly směšovány s peněžními prostředky realitní kanceláře na jejich provozních účtech, kdy se klienti dosud vystavovali riziku, že v případě úpadku realitní kanceláře přijdou o své peníze);
4. realitní zprostředkovatel musí informovat banku o tom, že majitelem uschovaných peněžních prostředků je třetí osoba;
5. realitní zprostředkovatel musí o každé úschově učinit záznam v jim vedené evidenci úschov, která musí zahrnovat zejména: (i) identifikační údaje o uschovateli a příjemci, (ii) údaj o výši uschovaných peněžních prostředků a měnové jednotce, (iii) datum přijetí peněžních prostředků do úschovy, (iv) datum vydání peněžních prostředků uschovateli nebo příjemci, (v) údaj o době trvání úschovy, podmínkách stanovených pro vydání prostředků z úschovy a způsob doložení splnění těchto podmínek a (vi) označení účtu, na který mají být prostředky z úschovy vydány.
Realitní zprostředkovatelé by dále neměli zapomenout, že současně s poskytnutím první úschovy peněžních prostředků za účelem zajištění plnění z realitní smlouvy, budou povinni informovat o této skutečnosti obecní živnostenský úřad.
8. Kontrola, nové přestupky a pokuty
Jak vyplývá z dosud řečeného, Realitní zákon stanoví osobám poskytujícím realitní zprostředkování několik nových povinností. Kontrola nad dodržováním těchto povinností je svěřena dvěma orgánům, kterými jsou:
A. Obecní živnostenské úřady:
1. pro kontrolu, zda realitní zprostředkovatel splňuje podmínku bezúhonnosti; a
2. pro kontrolu nad dodržováním povinností souvisejících s úschovami peněz.
Pokud obecný živnostenský úřad, jakožto kontrolní orgán zjistí, že realitní zprostředkovatel přestal splňovat podmínku bezúhonnosti, případně že nezajistil, aby jeho skutečným majitelem byla osoba splňující podmínku bezúhonnosti, zruší tomuto realitnímu zprostředkovateli živnostenské oprávnění.
Co se týče případných peněžitých sankcí, platí, že pokud realitní zprostředkovatel právnická osoba nebo podnikající fyzická osoba nesplní některou z povinností související s úchovami peněz, dopouští se přestupku, za který lze uložit pokutu do výše 500.000 Kč.
B. Ministerstvo pro místní rozvoj:
1. pro kontrolu pojištění realitního zprostředkovatele.
Pokud realitní zprostředkovatel právnická osoba nebo podnikající fyzická osoba poruší povinnost být řádně pojištěn, dopouští se přestupku, za který lze uložit pokutu do výše 1.000.000 Kč. V souvislosti s pojištěním pak hrozí realitnímu zprostředkovateli pokuta do výše 100.000 Kč také v případě, že ve lhůtě do 10 pracovních dnů ode dne uzavření smlouvy o pojištění nedoručí stejnopis nebo úředně ověřenou kopii této smlouvy Ministerstvu pro místní rozvoj.
Pro zjednodušení jsme si výše uvedené dovolili shrnout do následující tabulky:
Potřebujete právní konzultaci k Realitnímu zákonu? Naše advokátní kancelář je tu právě pro Vás, připravena Vám rychle a efektivně pomoci s přípravou či revizí veškerých potřebných dokumentů. Neváhejte nás proto kdykoliv kontaktovat na tel. č. +420 773 582 472 nebo na kastl@akkastl.cz.
S čím konkrétně Vám můžeme pomoci:
1. s ohlášením nové vázané živnosti „Realitní zprostředkování“ a kompletací podkladů potřebných k doložení splnění podmínek odborné způsobilosti;
2. se zajištěním přípravy či revize smluvní dokumentace (zprostředkovatelských, rezervačních, kupních, nájemních a dalších smluv) a interních postupů;
3. se zajištěním advokátní úschovy peněžních prostředků a listin;
4. s poskytnutím další právní podpory v rámci jednotlivých realitních transakcí, včetně zajištění podpisu smluvní dokumentace;
5. případně se zápisem skutečného majitele realitního zprostředkovatele – právnické osoby do evidence skutečných majitelů (může napomoci hladkému prokázání bezúhonnosti skutečných majitelů realitního zprostředkovatele – právnické osoby).
Foto: freepik.com / creativeart
